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前言

中国城市发展已进入从增量扩张转向存量提质的关键阶段。自2021年城市更新首次写入政府工作报告以来，这一领域累计撬动投资超13.7万亿元，实施项目达15.4万个。2025年，随着《关于持续推进城市更新行动的意见》的正式印发，行业迎来政策与市场的双重驱动。

行业现状分析

1. 市场规模与增长动力

根据中研普华研究院《》显示：截至2024年底，全国571个城市累计实施城市更新项目6.5万个，总投资额达5.8万亿元。2025年市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%，到2030年有望突破12万亿元。增长动力主要源于三大方向：

政策驱动：中央财政2025年将评选不超过20个重点支持城市，西部地区单个城市最高可获12亿元补助;容积率奖励试点、税收优惠延长至2030年、REITs扩容等政策形成合力。

需求升级：全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人，仅老旧小区改造一项预计拉动万亿元级投资。

技术赋能：数字孪生城市覆盖率目标达50%，人工智能驱动的交通预测、停车管理等场景加速落地，智慧能源管理系统通过需求预测优化能源供应。

2. 细分市场结构

城市更新项目涵盖住宅、商业、工业、基础设施及智慧城市五大领域：

住宅改造：2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民超2200万户，改造内容涵盖加装电梯、增设停车位、完善社区服务设施等。

商业更新：工业遗存改造占比提升至29%，如上海张园通过保留石库门建筑肌理，引入高端商业与文化展览功能，实现历史风貌保护与现代商业运营的平衡。

工业区升级：全国产业园区升级项目投资规模2025年达1.2万亿元，重点聚焦低效楼宇改造与新兴产业导入。

基础设施：2024年改造燃气等各类管道约10万公里，建设口袋公园4100多个、绿道5300多公里，拓展草坪开放空间1.1万公顷。

智慧城市：2027年中国智慧城市ICT市场投资规模预计超1.18万亿元，涵盖智能交通、智慧医疗、智慧能源等领域。

3. 参与主体与模式创新

行业呈现“政府主导+市场运作”双轮驱动特征：

政府主导：北京、上海、广州等40余个城市出台专项规划，明确更新方向与实施路径。例如，广州将“智能建造与工业化建筑”纳入战略性产业集群，目标到2030年形成5000亿级产业规模。

市场运作：市场化项目平均收益率12.8%，平安不动产“投融管退”闭环模式实现项目退出收益率达IRR15%。

模式创新：EPC+F、投资人+EPC等模式探索时间换空间的实施路径，国家电网在老旧小区推广光储充一体化，年降本超30%。

各地区发展情况分析

1. 区域分化与梯度格局

东部沿海地区凭借成熟的市场经济体系与活跃的民间资本，在城市更新与智慧城市建设领域领先全国：

粤港澳大湾区：深圳、东莞、佛山、广州整体更新水平较高，深圳政策指数与效能指数均居全国前列。广州永庆坊项目单平米改造成本达1.2万元，通过文化IP打造与商业运营，租金收益提升3倍以上。

成渝双城经济圈：共建巴蜀文化走廊，历史街区活化利用率目标80%，成都计划投资200亿元用于老旧小区改造，预计改善5000万平方米居住环境。

长三角：建立碳排放交易联盟，覆盖2000+项目，推动跨区域协同发展。上海张园项目通过容积率转移、土地出让金返还等政策工具，保障项目经济可行性。

2. 重点城市案例

深圳：作为市场主导模式的代表，深圳通过“政府引导+市场运作”机制，城中村改造项目平均收益率达15%，远高于全国平均水平。

广州：南头古城以“微更新”理念推进城中村转型，通过植入文创产业、优化公共空间，实现社区经济活力提升。

重庆：民主村社区改造二期工程引入商业业态，打造全龄友好型社区，成为“15分钟生活圈”示范项目。

行业发展趋势分析

1. 绿色低碳转型

政策导向：住建部要求新建改造项目碳排放强度下降23%，绿色建筑认证标准(LEED、BREEAM等)应用范围扩大。

技术应用：分布式能源系统、智能电网、雨水收集利用等技术成为标配，深圳平安金融中心通过LEED金级认证，年租金收入达15亿元。

市场机遇：2026年建筑碳排放权交易启动后，单栋写字楼年碳收益可达50万元，绿色建筑的经济账将更加清晰。

2. 智慧化升级

技术渗透：2025年数字孪生城市覆盖率目标达50%，人工智能驱动的交通预测、停车管理等场景加速落地。

数据整合：雄安新区实现100%BIM建模，设计效率提升50%，成本降低15%，但全国智慧工地渗透率不足15%，与发达国家60%的水平差距明显。

应用场景：重庆民主村社区通过智能门禁系统、智能停车系统等提升管理效率，居民水电费缴纳、物业报修等功能实现手机APP一键操作。

3. 产业融合发展

文商旅结合：历史文化街区保护与活化利用带动文化旅游产业发展，南京秦淮河沿岸的夫子庙、老门东等项目成为城市更新亮点。

产城融合：老旧工业厂区改造为文化创意产业园区，吸引新兴产业入驻，推动产业升级。

社区经济：“15分钟生活圈”设施配套标准全国推广，社区商业、养老托育等服务业态成为新增长点。

4. 投融资模式创新

政策工具：中央财政支持、地方政府专项债券、REITs扩容等政策缓解资金压力。

市场参与：社会资本通过PPP模式、城市更新基金等渠道参与项目，平安不动产“投融管退”闭环模式实现项目退出收益率达IRR15%。

风险管控：全国城投债余额突破40万亿元，部分“政绩工程”因财政吃紧烂尾，企业需优先绑定财政实力强的央企与地方平台。

如需了解更多城市更新行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《》。