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（原标题：4只商业不动产REITs获批 上交所：推动商业不动产REITs试点平稳落地）
4月24日，中国证监会官网显示，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志着我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步。
上交所表示，将持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，引导各类所有制主体持有的优质商业不动产项目积极参与试点，推动商业不动产REITs试点平稳落地，增强多层次资本市场服务实体经济质效。
注册项目募资合计预计超145亿元
4只商业不动产REITs为国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金及中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金，募资规模预计合计145.18亿元。
此次获批商业不动产REITs项目由上交所于1月下旬至2月中旬陆续受理，并于4月24日获批，审核注册相关工作运转高效顺畅。底层资产均位于一二线城市核心区域，底层资产业态主要为商业零售、办公等，其中，部分项目的出租率在报告期内已达到99%以上。
上海地产集团相关业务负责人表示，4只获批的商业不动产REITs覆盖商业零售及办公等多元业态，收益稳定性强，直接引导资金投向商业不动产领域，促进实现生产要素更高效的循环。
证券时报记者了解到，还有多只REITs产品正在推进审核注册工作。截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs。以沪市为例，上交所已受理14只产品，参与方涵盖行业内头部央企、国企、外资企业、民企等主体，其中，9只产品已答复反馈意见，正在稳步推进中。
充当商业不动产领域的定价标尺
商业不动产作为存量资产的重要组成部分，其盘活利用对于丰富REITs资产类型、促进REITs功能发挥、推动REITs市场高质量发展、服务国家战略实施和实体经济发展具有重要意义。新产品将为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，引导行业向“重运营、强回报”发展模式转型。
借助商业不动产REITs，企业能够将成熟资产推向资本市场，这不仅打通了资金回笼的关键渠道，也构建起良性的资产循环模式，激发了企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型动力。在业内专家看来，此举有利于企业聚焦运营管理能力的提升，实现轻资产模式的专业化发展，推动房地产行业新模式的落地与完善。
更为重要的是，商业不动产REITs将充当商业不动产领域的“定价标尺”。作为公开市场上交易的标准化金融产品，商业不动产REITs的一级发行、二级市场交易价格与估值水平，均根植于其底层资产的运营现金流。这些价格信号，是在市场交易中由众多投资者共同判断、集体博弈后形成的公开信息。
泰康资产有关业务负责人表示，商业不动产REITs为整个商业不动产领域的大量非上市资产，充当了价值发现的“锚”与“尺”，改变了以往市场信息不对称的局面。这种透明化与科学化的定价机制，是培育理性投资、引导资本高效流向优质资产的前提，也为行业的长期健康发展奠定了基石。
实现投融资双向赋能
商业不动产REITs还为普通投资者提供了配置优质不动产标准化金融产品的机会，提升多层次资本市场资产配置功能。
随着低利率环境持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，投资人对于REITs产品的配置需求正在提升。社会资本及保险、养老金等长期机构资金，对稳定、长期且具备抗通胀属性的收益资产需求较为迫切。商业不动产REITs凭借高比例分红及收益特征介于股债之间的独特优势，能有效匹配这类需求。同时，当前的低利率环境下，REITs产品具备较强的估值吸引力与投资回报潜力。据测算，4只项目的预测现金流分派率区间为4.75%-6.22%，2026年度均值为5.32%。
公募REITs将优质资产与社会资本紧密相连。一方面，降低了不动产投资门槛，使广大投资者能够分享不动产收益，从而拓宽了财富保值增值的路径；另一方面，它也引导金融资源更精准、高效地配置到实体经济领域。
上交所相关业务负责人向记者表示，下一步，上交所将在中国证监会指导下，持续推进商业不动产REITs审核工作，组织市场主体扎实做好获批REITs发行上市等工作，保障市场平稳运行。
“上交所还将促进REITs市场生态不断优化，增强市场参与主体获得感，在制度保障与市场协同上持续发力，推动优质商业不动产通过REITs这一渠道对接资本市场，服务实体经济高质量发展。”该负责人说。
