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每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
近一个月，广州、深圳两地放松限购、降低首付、降低新增房贷利率等重磅政策的效果逐渐减弱，尽管现阶段各家研究机构统计的成交数据仍维持在相对高位，但多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时，仍对此表达了担忧。
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从机构统计数据可以看出，成交维持相对高位的原因，是定价权更为灵活的二手房交易量不断提升。
多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，二手房市场这种增长，并非正向增长，是建立在价格不断下调基础上的。在“以价换量”背景下，前7个月，广深二手成交量相较去年同期有了一定修复，但这对新房市场构成了利空。
成交活跃度持续提升
克而瑞的统计显示，二手住宅市场方面，上半年，广州全市成交458.41万平方米，同比下降13%。虽然，上半年广州二手房成交量同比微降，但楼市整体成交份额中的占比持续提升。
数据显示，2024年上半年，广州二手房成交份额提升至59%，深圳提升至55%，二手房成交活跃度持续提升。
对此，一位当地资深地产中介在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前二手房市场成交活跃，主要得益于价格上的灵活调整。
该地产中介进一步解释称，由于广州和深圳的楼市，以存量市场为主导，因此二手房市场活跃度高于新房市场。此外，受二手房价格下调影响，新房入市速度有所减缓。
乐有家营销总裁孟凡振表示，房价经过几轮调整后，已能够满足一些购房者的置换需求，并且广深两地都出台了政策支持，加之当前利率成本相对较低，购房者此时购房有了动力。
乐有家门店成交数据显示，7月，深圳二手房价正式跌破“6”字头，当前成交均价为5.9万元/平方米，环比下跌2.5%，同比下跌15.2%。一年时间，深圳二手房价格每平方米减少了1万元。
“在‘以价换量’背景下，广深两地今年前7个月的二手房成交量，相较去年有了一定修复。现阶段，深圳二手房价格终于重新站在荣枯线上。”孟凡振表示。
市场承压仍然明显
深圳市房地产中介协会发布的2024年第三十一周周报显示，7月29日~8月4日，深圳市二手房（含自助）录得1061套，环比增长1.2%，二手房交易量止跌回升。截至8月5日，全市共有63010套有效二手房源在售，较上周增加77套，小幅回升。
对此，孟凡振强调，市场承压仍然明显，成交量并不稳定，未来几个月如果没有更加重磅政策的支持，预计仍旧会延续此前的波动趋势。
上述资深地产中介也告诉《每日经济新闻》记者，其近期带看的客户，观望情绪特别浓厚。房价持续下行时间太久，对购房者心理造成了较大冲击。很多客户看见房价降了，就不敢买了，而购房者的观望态度，也导致新房销售陷入困境。
“二手房市场这种增长，是建立在价格不断下滑基础上的，并非正向增长。”上述资深地产中介向《每日经济新闻》记者坦言，这种趋势对新房市场构成了利空。由于新房价格调整相对被动，难以像二手房那样灵活，因此销售难度加大。
该中介进一步向《每日经济新闻》记者指出，目前，深圳、广州等地新房项目普遍面临降价难题，即使打八五折也难以吸引购房者。“有的客户昨天想买房，今天可能就不想买了。购房者情绪波动大，市场变化迅速，开发商普遍面临客户流失速度超过新增客户速度的问题。”
一位广州当地中介人士称，当下，新房市场只能以更低折扣和更大力度的“返佣”来吸引客户。据其介绍，其代理范围已经扩大到天河、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔等地的近30个项目，可以带看帮谈底价。
在《每日经济新闻》记者采访过程中，多名业内人士均表达了对后续楼市政策调整的看法。
孟凡振表示，首先需要降低交易环节成本，提高房产的流通性。存量房市场交易存在明显滞后性，一买一卖涉及首付、贷款、赎楼、过户等众多环节，交易周期长，降低交易环节相关成本，有利于促进置换需求，激活市场活力；其次建议进一步调整限购限售政策，比如缩短限售时长，满足更多购房群体需求。
针对当前楼市困境，上述资深地产中介也向《每日经济新闻》记者表示，二手房房价短期内难以迅速恢复，新房市场也面临同样的挑战，开发商应积极调整销售策略，加大优惠力度，吸引购房者入市。
